O právních titulech k bytu

Kolikrát jsem už od klientů slyšel větu: Mám byt a chci jej prodat?. a kolikrát jsem se jich musel ptát, co tím myslí, to už asi nespočítám. Ono zmiňované mít byt , má totiž z právního hlediska mnoho významů. Podle těchto významů se pak diametrálně odlišně s bytem při jeho prodeji, resp. nabytí nakládá. Mít byt totiž znamená širokou paletu právních titulů k užití bytu. A co vlastně je ten právní titul? Je to samotné právo, z něhož se odvozuje mimo jiné právo byt užívat, převést, prodat, darovat, opravovat apod. Právní titul je fyzicky zhmotněn právním dokumentem, jako je smlouva, rozhodnutí soudu, např. o dědictví, anebo taky zákon.

Výčet právních titulů lze začít nájmem bytu, které je založeno ve valné většině nájemní smlouvou. Z tohoto právního titulu vyplývá v podstatě jen právo byt užívat. Nájemník nikdy nemůže byt prodat, protože jej nevlastní a nikdo nemůže dle právního řádu ČR převést na jiného víc práv než má. V minulosti se často prodávaly byty s regulovaným nájemným, nešlo však rozhodně o klasickou koupi a tyto transakce se často pohybovaly na hraně zákona.

Z hlediska ukončení práva nájmu bytu má silnější pozici osoba, která má k bytu věcné břemeno. Takové právo totiž ukončit nelze jednostranně výpovědí, ale pouze prostřednictvím soudu. Rozhodně však osoba disponující tímto právním titulem nemůže byt jakýmkoliv způsobem byt prodat.

Větší možnost dispozice s bytem má ten, kdo byt užívá z titulu členství v družstvu. Bytové družstvo je zvláštní forma právnické osoby stanovená zákonem, v níž kdo je členem, má zároveň právo pronajmout si byt. Dispozice s bytem, kromě užívání bytu např. jeho převod na jinou osobu, jsou upraveny zákonem a stanovami družstva. Výhodou v tomto případě je jednoduchost převodu, neboť převod se oznamuje pouze družstvu a není jej potřebné evidovat u státních orgánů. Na druhé straně může někomu vadit ono omezení stanovami družstva, nutnost jednání s představenstvem družstva apod. Každopádně ten, kdo si družstevní byt pronajímá, musí být zároveň členem družstva a naopak. Právní titul jiné osoby družstevní byt užívající je již titulem tzv. odvozeným od člena družstva.

Z hlediska množství práv spjatých s bytem je na tom nejlépe osobní vlastnictví bytu. Tento právní titul byl po dlouhé době v České republice zakotven zákonem č. 72/1994 Sb. a dispozice s bytem tak je v podstatě postavena na stejnou právní úroveň jako jiné nemovitosti - pozemky a domy. Byt v osobním vlastnictví může jeho majitel nejen užívat, ale i volně prodat, darovat, pronajmout anebo jej taky neužívat a nechat ladem. Až na pár výjimek je čistě na něm jak bude s bytem nakládat. Jeho vlastnictví lze prokázat výpisem z katastru nemovitostí, jenž je státní evidencí nemovitostí a tedy i bytů. V katastru nemovitostí lze též zjistit tzv. právní historii a právní stav bytu. To znamená, že náhledem do příslušného spisu může zájemce o byt zjistit, kdo byt vlastnil před prodávajícím, jakým způsobem prodávající nabyl, zda jeho vlastnické právo není omezeno exekucí, zástavním právem, věcným břemenem či jinou právní vadou.

Proč ale o právních titulech píšu? Protože je velice důležité se s ním důkladně obeznámit pokud hodláte byt koupit a podle něj teprve stanovit jakým způsobem byt koupit . Pokud totiž zájemce nezvolí správnou formu právní transakce, je zde veliká pravděpodobnost, že byt do svého vlastnictví nenabude, přijde o peníze a spánek a naopak získá nepěknou životní zkušenost, stress a rozčarování. Tak jak jsme zvyklí dívat se do technického průkazu automobilu při jeho koupi, tak je potřeba zvyknout si při koupi bytu i na zkoumání právního titulu prodávajícího. Přece jen se ceny bytů pohybují výš než ceny aut a jde vždy o značnou investici. Na druhé straně prodávající rozhodně neudělá špatně, když si uvědomí obsah svých práv a připraví doklady o svém právním titulu k nahlédnutí zájemci. Mám na mysli výpis z katastru nemovitostí, výpis ze seznamu družstevníků, kupní smlouvu, nájemní smlouvu apod. Tím se rapidně zvyšuje pravděpodobnost úspěchu celé transakce.

V rámci spolupráce s realitní kanceláří General Reality a.s. jsme provedli důkladné proškolení všech její makléřů v oblasti právních titulů tak, aby tito mohli svým klientům poskytnout maximální jistotu a bezpečnost, že vytoužený byt v pořádku a řádně právně nabydou a že nebudou překvapeni nějakou právní vadou či jinou nepříjemností. I to je standardní součástí servisu poskytovaného touto realitní kanceláří, jejíž služby rád doporučím.

Advokát Mgr. Marek Odrobina