O společném vlastnictví manželů

Jednou z nejčastějších forem spoluvlastnictví nemovitosti v České republice je společné jmění manželů. Jde o zvláštní formu spoluvlastnictví, kdy není určen konkrétní podíl spoluvlastníků, ale vše je všech.

Společné jmění manželů, které je upraveno v českém právním řádu v zákoně č. 40/1964 Sb. občanském zákoníku, § 143 a následující, představuje způsob uspořádání majetkových vztahů v manželství. Vzniká okamžikem, kdy uzavřete manželství, takže vlastně nemusíte pro to nic udělat. Naopak aktivní musíte být tehdy, pokud chcete změnit to, co tvoří jeho obsah. Zanikne. S určitými výjimkami, rozvodem manželství či jeho zánikem z jiného důvodu.

Jeho součástí je majetek - např. plat či mzda, dům, byt, auto, pračka apod. - který některý z manželů získá v průběhu manželství s výjimkou toho, co získají před uzavřením manželství, dědictvím nebo darem. Součástí společného jmění jsou ale i dluhy a jiné závazky. Pokud manželé hodlají rozsah zvětšit nebo naopak zmenšit, lze to provést u notáře, který sepíše příslušný notářský zápis. Takový úkon mohou provést nejenom manželé za trvání manželství, ale také muž a žena, kteří chtějí vstoupit do manželství.

Z hlediska trhu nemovitostí je velice důležité posuzovat a zkoumat, zda nemovitost je či není součástí společného jmění manželů při její koupi nebo prodeji. S nemovitostí, která je zahrnuta do společného jmění manželů jsou totiž oprávněni disponovat (v tomto případě prodat ji) jen oba dva manželé. Existují sice i výjimky, ale jsou vzácnější než pravdomluvný politik, nebudeme se jimi proto zde zabývat. Jinak řečeno, k prodeji nemovitosti je potřeba podpisu obou dvou manželů. Prakticky lze tuto potřebu řešit i plnou mocí jednoho manžela na druhého nebo souhlasem manžela s prodejem nemovitosti, obé v písemné formě a s úředně ověřeným podpisem manžela. To samé platí i opačně pro koupi nemovitosti, neboť koupě je realizována často ze společných finančních prostředků a druhý manžel tedy má právo spolurozhodovat o společném majetku. Obzvlášť to platí pokud nemovitost manželé kupují s pomocí hypotéky. Pokud se uvedené podmínky nedodrží, může se opomenutý manžel domáhat neplatnosti takového úkonu, a to do tří let od vzniku předmětného úkonu.

Často se setkávám s případem, že nemovitost prodávají manželé, kteří se rozvádějí anebo již jsou rozvedeni a vlastně tak již nejsou fakticky manželé, katastr nemovitostí je však takto ještě stále eviduje. Prodejem nemovitosti zpravidla řeší vypořádání společného jmění manželů - rozdělení majetku. V takém případě je velice důležité správně zhodnotit aktuální právní stav nemovitosti, zda ještě je součástí společného jmění manželů nebo zda již jde pouze o jeho vypořádání. Podle toho je potřebné načasovat celou operaci prodeje, připravit právní dokumentaci, postupně podat do katastru nemovitostí příslušné návrhy atd. Není asi potřeba říkat, že případné spory manželů v takovém případě a neschopnost společně postupovat mohou zhatit celý prodej.

Ve spolupráci s GENERAL REALITY jsme úspěšně dokončili mnoho emočně vypjatých transakcí s účastí rozvádějících se manželů. Makléři této realitní kanceláře jsou obeznámeni jak s právní problematikou řešení takových situací, tak i citlivě přistupují k jednáním v takových chvílích, což je dle mého názoru jedním z mnoha znaků jejich profesionality. Výsledkem je pak spokojenost všech účastníků jednání a dobře odvedená práce.

Advokát Mgr. Marek Odrobina