O spoluvlastnictví

Jestli jsme v minulém vydání psali o společném jmění manželů jako o jednom z nejrozšířenějších forem spoluvlastnictví nemovitosti, tak je jen logické pokračovat v psaní o druhé možné kategorii sdílení majetku, a tou je spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví může vzniknout zejména při vzniku věci nemovité, typicky při výstavbě domu, převodem podílu na nemovitosti např. prodejem či darováním, anebo děděním. V případě vzniku spoluvlastnictví se podíl na nemovitosti označuje zlomkem - , 1/3 apod. Tento zlomek vyjadřuje takzvanou ideální část spoluvlastněné věci. To znamená, že podíl neurčuje, která místnost, která zeď či která klika u dveří je toho kterého spoluvlastníka, ale je pouze vyjádřením míry, v jaké se spoluvlastník podílí na vlastnictví, užívání, přírůstcích a plodech z věci. Druhou stranou mince spoluvlastnictví nemovitosti je však povinnost podílet se v dané velikosti spoluvlastnického podílu na nákladech na udržování, oprav a rekonstrukcí věci!

Velikost podílu určuje v neposlední řadě i možnosti užívání nemovitosti. Spoluvlastníci se mohou samozřejmě dohodnout i na jiné míře užívání, např. když vlastník ideální 1/3 nemovitosti užívá její 1/2, často se však lze setkat s dědictvím dob minulých, kdy si lidé neuvědomují, že byť v domě bydlí již 30 let a vlastní jeho, nevzniká jim z toho právo užívat dům celý. Doporučuji proto všem spoluvlastníkům, aby se preventivně dohodli, jakým způsobem budou společnou věc užívat a pečovat o ni, aby se do budoucna předešlo nepříjemným a vleklým sporům.

Když už však ke sporům dojde, je vhodné se smířit se skutečností, že jejich následkem mohou tratit všichni spoluvlastníci a ukončit pokud možno dohodou spoluvlastnictví úplně. Tomuto procesu se odborně nazývá vypořádání a může mít formu faktického rozdělení věci, pokud je to možné, úplatného převodu podílu na druhého spoluvlastníka anebo prodeje věci a rozdělení výtěžku, pokud ani jeden ze spoluvlastníků není schopen vyplatit , tj. odkoupit za převáděný podíl druhému spoluvlastníkovi.

Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, přičemž dohoda musí být písemná, rozhodne na návrh některého z nich soud. Přihlédne přitom k velikosti podílů a k účelnému využití věci a buď přikáže za náhradu celou věc do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků, věc fakticky rozdělí anebo věc prodá a výtěžek rozdělí, pokud žádný ze spoluvlastníků věc nechce.

Pokud se týče realitního trhu, je důležitým faktorem při prodeji nemovitostí fakt, že každý spoluvlastník je při úmyslu prodat svůj podíl třetí osobě, tedy někomu jinému než spoluvlastníkovi, vázán předkupním právem všech ostatních spoluvlastníků. To znamená, že než svůj podíl prodá, je povinen nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům, a to za cenu nabízenou zájemcem o koupi. V případě porušení této povinnosti se ostatní spoluvlastníci velice jednoduše domůžou u soudu neplatnosti převodní smlouvy a celé úsilí, peníze a energie vyjdou vniveč. Těmto problémům však zkušený realitní makléř předejde doporučením dodržet zákonný postup, aby klient nevyhazovat své peníze za práci realitní kanceláře zbytečně. A zkušení makléři jsou v realitní kanceláři GENERAL REALITY a.s. všichni, protože ve spolupráci s naší advokátní kanceláří absolvují pravidelně školení o právních aspektech své práce.

Advokát Mgr. Marek Odrobina